撰文 | 花姐
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北京昌平卖地有点猛。
10月30日，东小口CP02-0405-0001地块被“北京城建+铭嘉（昌平国资）”联合体28.09亿元拿下，楼面价3.2万元/平米。
两天前，歇家村组合地块花落“中建智地+未来科学城“”联合体，刚以26.012亿元的底价拿下歇甲组合地块，楼面价约2.85万元/平米。
它们至少有两个共同的特征：
1、地块虽热门，却都只有一家参拍，以底价成交；
2、都是“房企+本土国资”组合。
在昌平楼市，本土国资参股地块早已是常态，感兴趣的粉丝自己可以数一数。
无独有偶。前不久上架的未来科学城（南区）CP01-1703-0001、0002、0003地块，已被未来科学城托底，发出了招标计划。
加上进入第八批供地清单的平西府CP01-1203-0002地块，昌平供地呈现了井喷态势。这四宗新地总规划住宅建面约30万平米，若按套均100平米计算，会新产生约3000套房源。
如果算上近8000套存量房，昌平楼市的供应量在1万套左右。这无疑让昌平楼市更卷，更雪上加霜了。
先来看看昌平区最新供应4宗地的情况。
1、歇甲地块太优秀，但增加了包袱。
最初，它只有两块0038和0046两幅住宅用地，占地面积4.4公顷，规划建面10.56万平米，容积率2.4。
后来，它调规了：A、0038地块容积率调至2.1，0046地块容积率调至2.05，上建筑规模9.13万平米；B、增加了四块社区服务、教育、文化、体育等配套用地，共1.34万平米，建成后无偿交给相关部门。
据说，中建智地要复制在不远处的北京国贤府。
2、东小口0001地块，孤单上市。
它最早出现在北京第五、第六批供地清单里，一直是以三宗独立块地联袂出现，被视为巨无霸。
但，或许是体量太大，最终都悄无声息下线了。
直到9月22日，0001地块突然进入预申请，成为名副其实的“插班生”。
它的地块占地3.13公顷、建面8.76万平米，弱点在于容积率太高了，在2.7-2.8之间，而且限高60米。北京城建拿下它后楼栋如何排布，是个小难题。
3、未来科学城南区三地块被“内定”
被内定的未来科学城南区地块，由0001-0003三块住宅地块组成，总用地4.3公顷，地上建面8.22万平米；0001地块容积率1.4，0002和0003地块分别为2.15、2.2。
其中0001地块距离地铁17号线未来科学城站，仅一路之隔，内部规划一条宽度不低于11米的街坊路。
0002和0003地块，则在0001地块南边600米的英才南三街南边，二者中间规划预留地下通道，用途为地下车库。0002地块内，含一条宽度不低于8米的街坊路。
4、平西府0002地块，箭在弦上。
它占地面积3.59公顷，规划地上建面8.98万平米，紧挨着北清快速路，西边便是华润北清橡树湾。
虽然它目前已进入第8轮供地清单，但能否顺利拍出，还犹未可知。
对昌平楼市而言，这些新地涌现，是利还是弊呢？
花姐判断，歇甲村和东小口项目对昌平房价有一定的拉升作用，但供应量大，容易导致大家的信心不足。
来看一下市场情况。昌平目前主要在售的16个新盘表现：冷热不均。
1、表现不错的，是北京国贤府
一期2023年11月份开盘，目前网签719套，成交均价金额已达50.54亿元，地价覆盖率187%，去化率87.47%。
二期2025年4月份开盘，目前网签418套，均价5.31万元/平，网签金额23.6亿元，地价覆盖率111.62%，去化率49.18%。
2、表现不佳的，住总清樾府算一个
它开盘一年3个月，一期供应416套，目前网签204套，均价4.3万元/平米，网签金额8.31亿元，地价覆盖率仅24%。
3、开盘慢腾腾的，是国誉星城
国誉星城9月底拿预售证384套，至今无一套网签。这是越秀操盘的项目。
此外，越秀在昌平的星耀未来，也表现不佳。今年4月开盘，目前网签了201套，均价5.5万元/平，成交金额11.24亿元，地价覆盖率44.37%，去化率20.55%。
常胜将军越秀北方区总经理董毅，恐怕要在昌平遭遇滑铁卢之战。
昌平楼市供应量大，成交低迷，开发商们挖空心思提高得房率。
前不久，住总清樾府对三期0006号地块，进行了调规，核心是增加了南向内嵌阳台。（详见《住总地产调规，老业主悬了》）
它成为昌平首个调规的在售项目，试图通过调规来突围。
这也表面，在刚需为主的昌平楼市，有关阳台赠送，依然是购房者最敏感的神经。
花姐判断，此番新入市的4块地，对赠送尺度的处理会不一样。目前，北京楼市赠送面积收紧，执行一盘一策的政策。
以龙湖凌云颂为例。
在它之前，包括中海未来之境、国誉星城的阳台进深，基本锁定在1.2米。但龙湖凌云颂却根据不同面积，分为1米或1.5米，且它的北向，没有设备阳台赠送。
对于昌平新增4块地的阳台进深，花姐大致的猜测是：
1、歇甲地块赠送尺度会加大。有必要快速提升板块价值，它周边目前无在售新盘，不会形成背刺；
2、东小口0001地块紧贴海淀，且未来还有0002、0005地块要入市，尺度应该会控制；
3、未来科学城南区地块不远处，就是北京国贤府一、二期，目前尚未清盘，赠送尺度可等同参考；
4、平西府0002地块，位于北七家最西边，相对靠近朱辛庄，尺度或较后者有增多，但不会顶格。
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